■編者按 城市是現代化的重要載體，是人民群眾高品質生活的重要空間。有序推進城市更新，是當前和今后一個時期的重要工作。近日，住房城鄉建設部發布城市更新典型案例（第二批），山東4個案例上榜。本報今起推出“大眾觀察·聚焦城市向新生長”系列報道，對這些案例進行實地探訪、解剖麻雀，展現其在城市更新中探索的好做法、好路徑、好經驗。敬請關注。
青島四方路歷史文化街區保護更新后再聚煙火氣
改變的是樣貌 不變的是“味道”
現在每天上午9點，已經在青島四方路歷史文化街區（以下簡稱“四方路街區”）經營了30年的飯店秦晉小吃都會準時開門營業。飯店老板白西香早早來到店里，年近60的她，仍然一絲不茍地檢查每個細節，保證店面、員工以最好的狀態迎接顧客。
喚醒老街區迫在眉睫
一家店開了三十年為何還如此兢兢業業？在白西香看來，飯店不只是她辛苦謀生的工具，而是她用心經營起來的“家”。“1996年來到青島，我和丈夫在周邊開了一家夫妻店，十幾平方米又破又舊的小房子里只能擺下兩三張桌子，就這樣一步一步做到今天，我們對飯店和這個地方都有了感情。”白西香說道。
四方路街區，當地人稱“大鮑島”，由于靠近碼頭和棧橋，往來人員眾多，商貿發達，逐漸發展成為當地極具煙火氣的商業中心。因此，白西香夫妻倆將店面選在了四方路街區的易州路。
兩個人起早貪黑能吃苦，白西香夫妻倆僅用了兩年時間就把店面擴展到了五六十平方米。后來他們接連合并了周邊兩家店面，秦晉小吃也成了街上最有名氣的餐飲店。
然而，當其他方面都在改變提升時，只有環境沒有變，這也是白西香最犯愁的。“周邊都是老房子，屋內屋外都老化了，衛生條件和就餐環境真的是簡陋，就連廚房都不夠用。”回憶起過去，白西香印象深刻。過去街道上，私搭亂建很常見，生活垃圾隨地扔，停車場、公共廁所這些配套設施更是缺乏。這些存在的客觀條件，無形中限制了白西香飯店的發展腳步。
更令人擔心的是，隨著青島城市中心逐步由西向東轉移，大量居民搬離四方路街區所在的西部老城區，往昔繁華的商業氛圍不再，秦晉小吃原本紅火的生意開始走下坡路。因此，當得知政府將征收街區房產進行保護更新改造時，白西香立即表示支持。
事實上，正如白西香所說，歷經歲月洗禮的四方路街區，面臨原住民流失、建筑年久失修、公共設施不足、風貌混亂等問題，改善市民居住條件、復蘇老城區發展活力的任務已迫在眉睫。
修舊如舊 最小干預
2019年，按照青島市委、市政府的決策部署，市北區率先啟動歷史城區保護更新行動，分三期對四方路街區內歷史風貌建筑進行保護修繕，拆除公共區域私搭亂建，結合建筑歷史圖紙，恢復老建筑原有形制。同時，對街區內道路實施步行化改造，配齊水電氣暖等現代化基礎配套。利用拆除街區內筒子樓釋放的城市空間，新建了街角廣場、地下停車場等多處公共配套設施。
“保護修繕過程中，市北區始終堅守著‘修舊如舊、最小干預’的原則。因為，這片區域是青島現存數量最多、保留最完整、單體面積最大的里院群落，是青島地域性傳統民居的典型代表，也是青島傳統城市風貌的集中承載與體現。所以，我們完成了四方路核心街區的空間規劃編制和修建性詳細規劃設計。對街區內106棟歷史風貌建筑逐一編制保護更新方案。”市北區歷史城區保護發展中心規劃建設部副部長王斌介紹，截至目前，街區內9.5萬平方米建筑保護修繕工作已全面完成。
在產業導入和業態布局方面，市北區依托22里89院的里院建筑群，將歷史底蘊與現代氣息完美融合，打造“串里+逛院”的沉浸式里院生活體驗區。同時，聚焦創意零售、餐飲美食、文化體驗、住宿和休閑娛樂五大方向，積極引進符合街區特色的多元化業態，共計100余家商戶簽約進駐。
其中，就有遷走又搬回來的秦晉小吃。“在這里待久了就有了感情，現在街區環境、店面裝修全都煥然一新，只有我們的味道沒變。”白西香說，希望來到這里的人們看到老建筑品嘗老味道，能喚起對過去的回憶。
重塑新業態 再聚煙火氣
短短幾年時間，四方路街區從一個臟亂差的棚戶區，蛻變成了青島文旅新地標——大鮑島文化休閑街區，周邊配套的浮島公園連接了歷史街區，實現了交通安全通暢；聊城路停車場，地下停車地上體育公園，不僅緩解老城停車難的壓力，還填補老城區體育健身的空白。這一切，都讓居住在這里的市民切切實實享受到了城市更新帶來的便利。
在這里，人們可以走進里院記憶博物館與歷史展開對話，可以漫步廣興里體驗沉浸式數字光影實景演出的魅力，也可以輾轉洛川家美術館欣賞當代藝術的創新與突破。還有戲劇、讀書會、音樂節等諸多文藝演出和多種互動體驗，不僅豐富了市民和游客的游覽體驗，而且讓人們能多角度深層次理解和傳承歷史文化。
僅2024年，大鮑島文化休閑街區就舉辦包括2024青島蘿卜·元宵·糖球會系列活動、國際藝術節、光影秀、商演等在內的文化活動近一千場次。此外，簽約率超80%、開業率超70%，全年客流量突破1765萬人次，新增消費場景1.6萬平方米，這一組組數據，也印證了大鮑島文化休閑街區去年取得的不俗成績。如今的大鮑島文化休閑街區，人氣、商氣、煙火氣集聚，滿足市民游客“全時”“全季”的文旅休閑需求。
“通過文旅新場景打造和在地文化挖掘兩條主線，結合IP打造、文化活動賦能等多維度舉措，使得街區知名度和品牌影響力不斷攀升。”青島環海灣投資發展集團黨委副書記李建青告訴記者，借助此次入選第二批城市更新典型案例的機遇，街區將繼續拓展沉浸式演藝、特色主題研學、精品酒店民宿等多元場景，精心舉辦青島蘿卜·元宵·糖球會等傳統民俗節會，深化文化傳承保護，爭創省級特色步行街。
（大眾新聞·大眾日報記者 李媛）
微改造精提升、首席街長制、街區主理人……
火炬八街何以“網紅”變“長紅”
今年“五一”假期，位于威海火炬八街北起點的MANNA咖啡民宿里，游客“爆滿”，不足一百平方米的咖啡廳日接待量近3000人次。“自從火炬八街成為‘網紅’街，一年四季游客都很多，我們都習以為常了。”MANNA咖啡民宿店長荊超說。
這條全長僅770米的海邊街道，帶動威海火炬高技術產業開發區（以下簡稱“威海高區”）2024年接待游客超1700萬人次，同比增長17.8%，旅游收入實現87億元。海邊街道從“網紅”變“長紅”，背后離不開“微改造、精提升”為街區賦予的魅力。
MANNA咖啡民宿2017年正式營業，是火炬八街首家咖啡店。“當時這條街還很普通，因為喜歡臨海的風光，我們才選擇在這里開店。”荊超說，2022年以前，火炬八街還是一條鮮為人知的城市支路，沿街38棟建筑建于20世紀90年代，建筑外立面陳舊、配套設施不足、商業業態匱乏。
2022年，威海市以開展省級城市體檢和城市更新“雙試點”為契機，選取火炬八街先行先試。設計師李久太受邀參與這項工作，并受聘為火炬八街首席街長。“我們在改造中不搞大拆大建，而是通過‘微改造、精提升’，保持街區原有特色和魅力，實現風貌煥新、業態升級。”李久太說。
首席街長制是威海對重點打造的街道、街區，安排一名專家或一個團隊，對街區改造方案進行把關和跟進的工作機制，它是威海對城市更新的一種制度創新。
通過街長“陪伴式”更新，火炬八街“潮”起來了：沿街建筑采用統一的極簡風格，并保留一處彩色馬賽克磚墻，讓游客拍照更“出片”；以火炬八街為中心，向東、西、南方向延伸，西海岸片區綜合更新改造項目正在一體實施，將國際海水浴場、火炬八街、小石島等優質資源“串珠成鏈”，旅游觀光品牌廊道躍然紙上……
“3年前，火炬八街在網上走紅，我來過一次。這次來發現火炬八街有了很多細微的變化，更有格調了，周邊也增加了很多拍照打卡的地方，體驗更好。”濟南游客楊菲菲說。
拍立得照相館、文創店、民宿酒店等新業態進駐，幾處時尚精致又有創意的網紅景觀小品和拍照打卡造景點綴其中，漫步在改造后的火炬八街西街，文藝范兒撲面而來。云漫酒店就在其中，該店的負責人蓉蓉如今還有了新身份——街區主理人。
去年，威海高區創新推出街區主理人機制，招募儲備了40名懂管理、善經營的經營業主作為街區主理人，參與火炬八街乃至整個西海岸片區綜合更新改造項目的業態布局、品牌引入和商業運營，培植了一批文旅新業態、新地標。
“通過充分發揮主理人思想前衛、市場嗅覺敏銳的特性，加快打造了一批標志性示范項目、爆款文旅新IP。目前，已有8名主理人的企業或項目通過示范先行成功升規納統。”威海高區文旅產業投資有限公司招商策劃部經理王大偉介紹，同時引進一批深受年輕人喜愛的全新消費業態，持續讓“文旅流量”轉化為“消費增量”。
隨著游客量的“暴漲”，火炬八街附近的旅居矛盾逐漸凸顯出來。“去年夏天，總有游客把電動車停在小區門口，影響居民出行，為此我沒少跟網格員反映。今年建了這么一處能充電、遮陽的停車場，我們‘門前’就清凈了。”近日，家住威海高區怡園街道青緹灣小區的戚女士驚喜地發現，小區門口不遠處新增了一處電動車停車場。
怡園街道黨工委書記尹科介紹，為緩和旅居矛盾，讓游客玩得舒心、居民生活順心，威海高區創新推出“網格化管服機制”，在火炬八街周邊設置10個網格片區、40名網格員，聯合區旅游專班、景區執法中隊等機構的下沉力量，構建“一個網格、多維協同”治理格局，確保治理事項能夠及時發現、快速流轉、有效化解。
以網格“支點”撬動治理創新的同時，威海高區還在網格內科學布局雷鋒驛站、愛心商家等文明實踐點位21處，打造集商、旅、居、購、娛等多種功能于一體的景區服務陣地，開通“暢游八街”服務專線。由此，當地旅游領域群眾滿意度持續提升。
（大眾新聞·大眾日報記者 鄭 莉 通訊員 陳世朋 張蕃）
濟南近年來持續實施四類生態修復項目，修復提升總面積6000多公頃
顯山露水 還綠于民
大千佛山98千米綠道保留了4912棵“釘子”樹，龍洞片區7座渣土山變身山體公園，華山湖周邊廢棄礦山修復如初……為解決城市發展與山體保護之間的矛盾，濟南近年來持續實施四類生態修復項目，包括山體生態修復綠化提升、廢棄礦山生態修復、山體公園建設、山林綠道建設，累計實施項目467處，修復提升總面積6055.2公頃。
綠道上留下“釘子”樹
“五一”假期，濟南佛慧山的林蔭道上，幾個孩子掏出核桃、花生等零食，跟山里的松鼠分享。“這里的松鼠不怕人，有時候還跑出來要吃的。”市民李濤經常帶著孩子來投喂山里的小動物。近幾年，佛慧山上的松鼠越來越多，吸引很多市民游客前來打卡。
近年來，濟南拆除了佛慧山上的違章建筑，恢復生態面積10.8公頃，新增綠地面積9.3公頃，通過生態治理手段，實現“顯山露水，還綠于民”。
在佛慧山南側，一座21米寬的生態廊橋跨過二環南路，橋上各種植物群落交錯，這是為動物自由遷徙預留的通道。橋頭的下沉綠地水塘，是給動物保留的季節性飲用水源；種植的漿果、蟲媒類植物，可以為動物提供食源……種種細節設置，既兼顧了城市發展，又兼顧了自然生靈的自由生長。
“從佛慧山沿著綠道走，能到達周邊十幾個山頭。”作為徒步愛好者，李濤利用休息時間，幾乎逛遍了周邊所有的山體公園。這得益于濟南近幾年構建的山林綠道網絡。依托現有資源，濟南將原來的山林防火車道改造升級為一級綠道，將林間小徑、游步道整合優化為二級綠道，增設驛站、休憩點等基礎服務設施，完善綠道標識系統，截至目前，300余千米山林綠道實現互聯互通。
走在綠道上，時不時會碰到“釘子”樹。濟南林場高級工程師張浩介紹，在綠道建設過程中，堅持“路繞開樹”思路，實在避不開的，就把樹留在路中間。總長約98千米的大千佛山綠道，就保留了4912棵這樣的“釘子”樹。
濟南市陸生野生動物資源調查和動態監測最新數據顯示，2024年，濟南國家級重點保護陸生野生動物由37種增加至83種，山東省重點保護野生動物由29種增加至50種，這是生態恢復的最好見證。
渣土山變身山體公園
在龍鼎大道西側大華紫郡至西蔣峪一帶，群山環繞。站在山頂上，遠眺龍洞風景區北入口，一片郁郁蔥蔥，低矮的苜蓿、扶芳藤，搭配黃櫨、白皮松、五角楓等，四季成景，吸引大量市民游客。
“每到節假日，日均客流量都在2萬人以上。”歷下區園林綠化服務中心工作人員介紹，以往這附近有7個大渣土山，這些建筑垃圾既影響生態環境，又有安全隱患。濟南按照“城市修補、生態修復”的理念，持續治理破損山體，恢復自然景觀。
“以前的扁石山上都是成片的渣土堆，荒草比人高。”當時的施工單位負責人邱永俠介紹。現在，這里修建了登山步道，栽種了各類苗木，地勢平緩的位置還播下了狼尾草、粉黛亂子草等，打造成季節性“花海”。昔日的渣土山變身生態優美的山體公園，成為市民休閑娛樂的好去處。“推窗見綠，出門即景。”豫林嘉園業主王女士表示，環境好了，住得就是舒適。
華山湖東側的南臥牛山、驢山曾經盛產石材“濟南青”，早年開采留下的礦坑最深達50米。濟南利用開挖華山湖時的土方，將“疤痕累累”的南臥牛山按照原貌修復，同時播撒草籽綠化，廢棄礦山治理與山體綠化提升同步實施。濟南城市建設集團工程二部負責人介紹，目前，這里還保留了兩個礦坑，兼具山體蓄水和生態教育功能。還修建了消防通道、步行道、健身區、小公園等公共服務設施，實現生態、景觀和功能的全面提升。如今，每年都有一些單, 位來此組織開展植樹等公益活動，全民共同參與生態保護。
立足生態優勢，濟南挖掘科普教育價值，打造自然教育基地和自然觀察徑。在佛慧山的泉城山林自然觀察徑，游客市民在1300米游覽路線上，通過設置的觀察點、解說點和森林平臺等，可以掃碼免費聽取VR講解，實地觀察36個自然內容，零距離接觸25種不同的本土生物。這樣一座“沒有圍墻的城市山林博物館”，進一步提高了全民保護“一城山色”的意識。
（大眾新聞·大眾日報記者 趙國陸）
濟南高新區分層利用舊地塊，讓土地“長”出多重價值
一塊土地 兩個主體 解決三件難事
最近一天早上，在濟南高新區舜泰廣場上班的小劉開車來到園區，把車停進地下一層智慧停車場，走進旁邊寫字樓開始一天的工作。中午12點，他跟同事走進地下一層萬悅廣場，吃個快餐，再來到地上的體育場遛彎兒。此時，塑膠跑道上都是三三兩兩散步的人群。
因為人員密集，停車難、吃飯難、休閑難曾一度困擾著這個園區的上班族。得益于2023年舜泰廣場智慧停車項目投用，園區的舊操場地塊，通過分層出讓，有了兩個主體，解決了停車、吃飯、休閑三件難事，且通過多種經營參與實現投資收益閉環，形成了可復制推廣的模式。
分層出讓，一塊土地給了兩個主體使用
“我是2010年到園區工作的，當時還沒有那么多人，后來公司、人越來越多，2018年左右停車難、道路堵等問題就日漸嚴重起來。”小劉說。
舜泰廣場于2005年建成，建筑面積約80.2萬平方米，進駐企業約670家，辦公人員約35000人。近兩年，隨著周圍信通院、博晶大廈、銀豐科技園和云泉中心等項目的投入使用，周邊企業進駐總數近1000家，常駐辦公人群近10萬人。人員高度集聚，上下班交通擁堵、停車位不足和就餐困難等問題困擾著這里的上班族。
2020年起，濟南高新區便策劃園區改造升級。但是，空間從哪要？在綜合研判、學習其他城市先進經驗基礎上，濟南高新區提出了分層出讓的模式。
“一般情況下，一塊土地的地上地下使用主體是一家單位。”濟南高新區規劃建設部人民防空辦公室副主任彭添介紹，而按照分層出讓模式，地上部分使用權按照體育用途劃撥給行業主管部門，地下部分按商業用途進行掛牌出讓。
2021年11月，舜泰廣場智慧停車項目正式啟動，2023年5月交付。原有體育場翻新改造，集約開發了足球場、運動跑道、網球場、籃球場、籠式足球場及健身設施場地，打造了一個供周邊人群共享的開放式體育公園。體育場地下搭建停車+商業業態，實現了一塊土地多重利用，完善了片區功能。
日前，記者開車來到舜泰廣場，跟著指示牌指引來到地下停車場，車庫的引導屏會自動提示車輛從哪里存放。當車輛駛入存車口，車庫卷簾門自動上升，車停放好后，點擊門口大屏上的存車按鍵，車庫便自動把車停放至空位。據了解，整個停車場分為地下三層，新增車位1000余個。
事實上，即便是向地下要空間，可用面積依舊有限。“我們考慮過土建車庫、人防車庫等多種方案，但是因為成本、場地、效率等因素，最后選擇了智慧立體車庫。”濟南高新置業發展集團有限公司項目一部副經理杜沖沖介紹，園區停車時段集中，瞬時流量比較大，因此，如何讓車輛快速停放，且不影響市政交通，是必須要考慮的問題。
“目前，停車場共設置4個停車出入口，20個存取口。當A1口開始排隊，引導屏將提示排隊車輛轉向其他存取口。”杜沖沖介紹，配合單循環、等待車位等設計，一小時能停車700輛。目前，停車場利用率很高，平均每天停車1000輛次。
一個城市有機更新的成功案例
中午11點30分左右，大量上班族從寫字樓涌出，進入舜泰廣場地下一層的萬悅廣場，交織在其中的，還有奔跑的外賣小哥。
在米村拌飯門店，店長齊夢強熟練地引導顧客們就座。“我們是商場首批進駐的店家之一，運營兩年來生意一直不錯，園區餐廳主要服務上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齊夢強介紹，店面日均營業額能達到1.5萬元左右。
快餐、24小時無人智慧健身房、商務宴請……在這里，上班族的日常所需基本都能滿足。山東維遠商業運營有限公司總經理馬廣靜介紹，萬悅廣場商業面積9475平方米，共有60個商鋪，目前，出租率達到95%以上。“商場日均客流量六七千人次，去年整體收益接近1000萬元。”
舜泰廣場足球場門口的指示牌上清楚地標記著——足球場工作日6：00—16：00、周末和節假日6：00—8：00免費開放，其余時段租賃使用，全場800元/場，半場500元/場，散客20元/人/場。
“目前，停車、商業、運動三個板塊都有收益，且商業的運營情況要好于預期，預計20年內可以實現投資收益平衡。”杜沖沖介紹，舜泰廣場智慧停車場是濟南首個可單體確權的智慧立體停車場，從長遠來看，既可以將車位出售以迅速回籠資金，也可以依托停車及商業業態持續、穩定的收益及現金流進行資產證券化。
彭添介紹，舜泰廣場智慧停車項目通過停車及商業運營等多種經營實現投資收益閉環，保障項目的可實施性，不僅為開發企業沉淀了優質資產，更形成了一套可持續、可推廣復制的城市有機更新成功案例。
（大眾新聞·大眾日報記者 段婷婷 實習生 武詠潔）
