9月15日起，國(guó)家規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的新規(guī)正式施行——
讓租房不再是麻煩事
“串串房”“隔斷房”；“高收低租”“提燈定損”……不少有過(guò)租房經(jīng)歷的人，遇到過(guò)各式各樣的煩心事。
近日，國(guó)家規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的《住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)發(fā)布，并將于9月15日起施行。困擾租客、房東的種種租房亂象，有了針對(duì)性治理規(guī)范。
新規(guī)服務(wù)超2億租房人口
提起租房的糟心事兒，在北京工作的劉女士表示“一肚子苦水”。
“我之前在中介平臺(tái)上看過(guò)一套房子，照片特別漂亮，裝修看起來(lái)很新，采光也好。結(jié)果中介實(shí)地帶看，才發(fā)現(xiàn)真實(shí)房源和照片完全不一樣，不僅家具陳舊，房間大小也和描述不符。”回憶起那次經(jīng)歷，劉女士仍覺(jué)得自己被欺騙了。她坦言，這樣的“虛假房源”在找房過(guò)程中并不少見(jiàn)，“有時(shí)候一天跑好幾趟，結(jié)果一套都不合適，時(shí)間和精力都被白白浪費(fèi)了”。
在上海一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的王利勇，自開(kāi)啟租房生活以來(lái)，已經(jīng)換過(guò)3次房子，每次都因“合同不穩(wěn)定”而頭疼。相比找房的辛苦，更讓他焦慮的，是入住后房東隨意漲價(jià)或中途毀約的情況。
“我之前租過(guò)一套房子，環(huán)境不錯(cuò)，交通也方便。剛住了1年，合同快到期的時(shí)候，房東突然提出房租漲10%，還要求我馬上做決定，否則就把房子租給別人。我當(dāng)時(shí)覺(jué)得特別被動(dòng)，最后只能搬走。”王利勇回憶道，“對(duì)我們這些上班族來(lái)說(shuō)，頻繁搬家不僅浪費(fèi)時(shí)間，還嚴(yán)重影響工作狀態(tài)。”
還有的租客遇到過(guò)租房合同糾紛。
有的租客表示，合同約定洗衣機(jī)、冰箱等大家電如有損壞，中介負(fù)責(zé)更換。實(shí)際上往往要反復(fù)交涉、拖延好久，或者換過(guò)的電器還是壞的。有的合同約定租約到期后，目前的租客優(yōu)先續(xù)租，但房東常常借口要把房子收回，卻很快又租給別人。有的合同對(duì)于租客和房東需各自承擔(dān)的費(fèi)用規(guī)定不清晰，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偛幻鞯那闆r……
類似的煩心事還有不少。租房矛盾看似個(gè)例，但若放大至整個(gè)租房市場(chǎng)，這個(gè)問(wèn)題并不小。當(dāng)前，中國(guó)的城鎮(zhèn)租房人口達(dá)到了2億多。在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。面對(duì)龐大的租房群體，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)十分必要。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。“與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展也面臨一些問(wèn)題。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。比如，市場(chǎng)秩序有待規(guī)范，對(duì)租賃雙方合法權(quán)益的保障還不充分；住房租賃市場(chǎng)供給主體以個(gè)人為主，市場(chǎng)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)主體發(fā)展不足；住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取等方面還存在不規(guī)范行為；對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理仍需強(qiáng)化等。
“解決上述問(wèn)題，有必要制定專門行政法規(guī)，更加有力有效規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，為加快建立租購(gòu)并舉的住房制度提供支撐。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
治理“串串房”“隔斷房”“虛假房源”
新規(guī)對(duì)哪些麻煩事兒“對(duì)癥下藥”？
一方面，聚焦用于出租的住房。
比如租客們常吐槽的“串串房”，也就是將舊房子或毛坯房，以極低成本裝修后出租的房子。這類房屋裝修質(zhì)量差，通常有甲醛，嚴(yán)重影響租戶健康。對(duì)此，《條例》明確，用于出租的住房，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。
還有“隔斷房”，這在一些大城市內(nèi)較為常見(jiàn)，一些房東為了多收租，將住房“隔斷”為幾個(gè)房間，或出租一些不適宜居住的空間，存在較大安全隱患。從9月15日起，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。
再如虛假房源，《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息的，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
另一方面，聚焦房屋簽約環(huán)節(jié)。
租客們普遍關(guān)注的無(wú)故扣押金、租金不透明、房東不簽合同等問(wèn)題，在新規(guī)中都有涉及。
“《條例》相關(guān)規(guī)定涵蓋租賃前、租賃后兩個(gè)環(huán)節(jié)。”北京鏈家研究院分析師王一帆說(shuō)。在租賃前階段，《條例》從合同簽訂、備案及資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)明確了規(guī)則，為租賃關(guān)系奠定了合規(guī)基礎(chǔ)，包括細(xì)化了押金的相關(guān)規(guī)定，要求租賃合同必須明確押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，禁止無(wú)正當(dāng)理由扣減；在租賃后階段，通過(guò)明確權(quán)責(zé)邊界和監(jiān)管手段，提升租賃體驗(yàn)的“安全感”“透明度”。
“比如，明確出租人需經(jīng)承租人同意或依法可進(jìn)入出租房屋。在此之前，部分房東存在‘未經(jīng)現(xiàn)任租客同意，擅自帶人看房’等侵權(quán)行為，新規(guī)強(qiáng)化了承租人對(duì)租賃空間的控制權(quán)，減少‘被打擾’的糾紛，提升租客的居住安全感，讓租房生活更加穩(wěn)定。”王一帆說(shuō)。
房東的權(quán)益也將得到更好保障。過(guò)去在租賃過(guò)程中，一些租客擅自改裝房屋結(jié)構(gòu)，或當(dāng)起二房東私自轉(zhuǎn)租房源，從中賺取差價(jià)。《條例》提出規(guī)范：不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫�等。
“同時(shí)保護(hù)出租人和承租人的權(quán)益，才能推動(dòng)租賃行業(yè)、租賃關(guān)系穩(wěn)定，助推租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。
促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“住有所居、租有宜居”
《條例》頒行后，具體規(guī)則如何落地，受到普遍關(guān)注。
今年50歲的李偉，家中有兩套住房對(duì)外出租。他坦言，提到租房，人們通常認(rèn)為房東掌握主動(dòng)權(quán)，實(shí)際上，出租人也有很多煩心事。“以前，租房市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一、清楚的法律依據(jù)，遇到糾紛難解決，雙方只好扯皮，還不一定有結(jié)果。”李偉說(shuō)，即將正式施行的《條例》，明晰了出租人、承租人雙方的權(quán)利義務(wù)，給租賃行為加了一層保障，今后如何據(jù)此規(guī)范市場(chǎng)，值得關(guān)注。
圍繞租房市場(chǎng)監(jiān)管，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》將從幾方面強(qiáng)化對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理。首先，有關(guān)部門將制定并公布住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本；其次，規(guī)定設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布租金水平信息；此外，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開(kāi)展管理和服務(wù)，并與有關(guān)部門建立信息共享機(jī)制。行業(yè)方面，住房租賃相關(guān)行業(yè)組織也要加強(qiáng)行業(yè)自律管理。
業(yè)內(nèi)人士分析，新規(guī)加強(qiáng)了對(duì)租賃市場(chǎng)的全流程監(jiān)管，將明顯促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。“短期內(nèi)，部分依賴‘隔斷房’‘資金池’的中小租賃企業(yè)可能因?yàn)楹弦?guī)成本上升而退出市場(chǎng)，房源可能因此向頭部企業(yè)集中；長(zhǎng)期看，將推動(dòng)租金透明化、提升居住安全感，租賃市場(chǎng)將從‘野蠻生長(zhǎng)’邁向規(guī)范發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)‘住有所居、租有宜居’的目標(biāo)。”王一帆說(shuō)。
在李宇嘉看來(lái)，《條例》實(shí)施后，可能會(huì)促進(jìn)一些租金較低的非住宅租賃房源、二房東籌集房源、“隔斷房”等退出市場(chǎng)，導(dǎo)致部分區(qū)域租金波動(dòng)，低收入群體租賃選擇減少。對(duì)此，要加大保障性租賃住房供給，同時(shí)加大規(guī)劃、用地、融資、稅費(fèi)等扶持，積極盤活存量房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。
“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，《條例》的實(shí)施有利于保障各方權(quán)益，將提升租房意愿，提高房屋租賃的穩(wěn)定性，讓租賃現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，從而激勵(lì)市場(chǎng)主體積極投資住房租賃。這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從增量向存量、從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，對(duì)行業(yè)新模式的構(gòu)建有積極意義。”李宇嘉說(shuō)。
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